IMU sui fabbricati in rovina conta la realtà del bene e non la data del catasto

La realtà materiale dell’immobile prevale sul dato formale del catasto, soprattutto quando il degrado del bene sia già stato accertato dal Comune anni prima della variazione catastale. È questo il principio affermato dalla recente sentenza n. 1877/2026 della Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Lecce, Sezione 3 (consultabile allegata in fondo alla pagina), pronunciata dal Giudice monocratico Walter Falconieri, comunicata oggi, che ha accolto il ricorso proposto da una Società Agricola S.r.l., difesa dall’Avv. Maurizio Villani, contro un avviso di accertamento IMU emesso dal Comune di Sanarica (Le) per l’anno 2020 di euro 4.443,00. Al centro della controversia si colloca un fabbricato in avanzato stato di degrado, ormai privo di autonomia funzionale e reddituale, la cui effettiva condizione di collabenza, già risalente al 2013, era stata formalmente recepita negli atti catastali soltanto nel marzo 2020, mediante la classificazione nella categoria F/2. Secondo il Giudice tributario, ai fini dell’assoggettamento all’IMU, ciò che assume rilievo non è la data della variazione catastale, bensì l’effettiva condizione dell’immobile, soprattutto quando la perdita della sua autonomia funzionale e reddituale risulti già accertata e documentata. In tali circostanze, infatti, l’attribuzione della categoria F/2 non determina una nuova situazione giuridica, ma si limita a riconoscere formalmente uno stato di fatto preesistente, con la conseguenza che la successiva classificazione catastale non può, di per sé, giustificare l’imposizione per periodi nei quali il fabbricato risultava già collabente.Ebbene, la controversia in esame trae origine da un avviso di accertamento con il quale il Comune di Sanarica (Le) aveva richiesto ad una Società Agricola S.r.l. il pagamento di 4.443 euro a titolo di IMU per il 2020. Il bene interessato dal recupero d’imposta era un fabbricato in stato di avanzato degrado, che la contribuente considerava già collabente da molti anni, sebbene il relativo allineamento catastale alla categoria F/2 fosse avvenuto con una dichiarazione DOCFA presentata il 31 marzo 2020. L’ente locale, opponendosi al ricorso, attribuiva invece alle risultanze catastali un’efficacia decisiva e sosteneva che, nel periodo di accertamento, l’immobile non risultava ancora censito come collabente, pur essendo certamente inagibile. Tanto premesso, il passaggio che orienta l’intera motivazione della sentenza in commento riguarda il dato probatorio, poiché la Corte ha rilevato che dalla documentazione prodotta e non contestata emergeva una condizione di collabenza esistente sin dal 17/06/2013 e che tale condizione era già stata attestata dallo stesso ente impositore. La dichiarazione DOCFA del 2020 indicava infatti come decorrenza il 17 giugno 2013 come riferimento della certificazione comunale di inagibilità. Il ragionamento giuridico prende le mosse dall’articolo 1, comma 741, lettera a, della legge n. 160 del 2019, che definisce fabbricato «l’unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano con attribuzione di rendita catastale». La Corte legge questa previsione insieme all’articolo 53 della Costituzione, richiamando l’esigenza che il prelievo trovi fondamento in una effettiva capacità contributiva, e all’articolo 3, comma 2, lettera b, del decreto ministeriale n. 28 del 1998, secondo il quale i fabbricati collabenti «possono formare oggetto di iscrizione in catasto, senza attribuzione di rendita». Da qui la conclusione secondo cui all’iscrizione nella categoria F/2 non può essere riconosciuto «valore costitutivo ai fini dell’imposizione municipale propria». Per il Giudice tributario le risultanze catastali svolgono una funzione ricognitiva quando si limitano a documentare una condizione materiale già esistente. Nel caso esaminato, la variazione del 2020 era quindi diretta a «fotografare, ora per allora, uno stato dei luoghi non solo attuale, ma anche anteriore», correggendo un errore originario di rappresentazione del bene e producendo, secondo la pronuncia, effetti riferibili alla situazione pregressa dimostrata. La portata della decisione richiede tuttavia una distinzione essenziale. La semplice inagibilità non equivale automaticamente alla collabenza e un edificio inutilizzato o deteriorato non è, per questo solo fatto, sottratto all’IMU. Nella vicenda decisa a Lecce l’esclusione del tributo deriva dalla prova specifica di una perdita stabile dell’autonomia funzionale e reddituale, unita alla natura correttiva della dichiarazione catastale. Non viene dunque riconosciuta una retroattività generalizzata a ogni successivo classamento F/2. Un ulteriore elemento della motivazione riguarda il comportamento dell’amministrazione. Richiamando l’articolo 10 dello Statuto dei diritti del contribuente, la Corte ravvisa anche una violazione dei principi di buona fede e leale collaborazione, poiché il Comune non avrebbe dovuto trascurare, nell’esercizio del potere impositivo, una condizione del fabbricato già riconosciuta dai propri uffici. Il ricorso è stato pertanto accolto, con compensazione delle spese in ragione dei contrasti giurisprudenziali e della particolarità del caso. La sentenza offre così un’indicazione di interesse per i proprietari di fabbricati realmente collabenti e per gli enti locali. Il Catasto rimane un riferimento imprescindibile per l’applicazione dell’imposta, ma non può trasformare un dato formalmente superato in una presunzione insuperabile quando atti attendibili dimostrano una diversa situazione materiale. Il messaggio che emerge dalla pronuncia è soprattutto probatorio e amministrativo. In conclusione, per stabilire se l’IMU sia dovuta occorre ricostruire come fosse realmente il bene nell’anno contestato e valutare con coerenza quanto la stessa Amministrazione conosceva già prima della variazione catastale.

Il commento dello Sportello dei Diritti:

Il caso, sollevato e diffuso da Giovanni D'Agata, accende i riflettori su una pratica purtroppo diffusa tra molti enti locali, inclini a tassare la forma a discapito della sostanza. La sentenza di Lecce ristabilisce un principio di equità e di buon senso: l'IMU non può essere applicata su una capacità contributiva inesistente e su immobili che non sono più in grado di produrre alcuna rendita.